上海豪宅，成为一夜暴富的神器。

【资料图】

位于徐汇滨江、网红李佳琦居住的顶级豪宅云锦东方，近期迎来认筹。

云锦东方整盘备案价16.49万/平，其中洋房均价约13.2万/平。

项目前期高层二手房已经站稳20万+单价，所以形成了非常大的新房二手房倒挂，市场普遍认为：

云锦东方三期，买到就是躺赚2000万。

巨大的价差，带来恐怖的利润空间。

嗅到金钱味道的黄牛和投资客们纷至沓来，甚至组建“临时夫妻”套利，引发广泛关注。

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为了探秘背后的真相，总爷连续几天去蹲点云锦东方的认筹现场。

没想到误入黄牛圈，看到了上海楼市最隐秘的角落。

01

疯狂的豪宅黑色产业链

“满分名额前两天只要50万，现在涨到80-100万了”。

总爷还没走到认筹处，就听到有几位貌似“黄牛”的人，在街角议论行情变化。

云锦东方认筹处，总爷实拍

虽然刚早上九点，已经看到很多客户在排队认筹，这也许是近期上海富豪密度最高之地——富豪顶着烈日排队，只为买一套房子。

总爷还看到有中介正在直播认筹现场，场观人数还不少，真的是哪里有金钱，哪里就有流量。

云锦东方认筹处，总爷实拍

“赶紧背一背身份证，别像不认识一样”。

因为正是认筹高峰期，有貌似黄牛的大姐，拉着第一次见面的几位“刚刚结婚”的客户，交代着认筹要求。

虽然人来人往，但大姐丝毫没有回避的意思，仿佛司空见怪。

云锦东方认筹处，总爷实拍

也许是总爷驻足时间有点久，很快有人找总爷攀谈。

“兄弟，是同行还是想买房？”

得知总爷买房的意图，黄牛大叔给总爷耐心地科普起来。

云锦东方认筹处，总爷实拍

目前聚集在云锦东方门口的黄牛们，主要是分为三种：

结婚黄牛、代持黄牛、资金黄牛。

结婚黄牛最常见。

黄牛从崇明、奉贤等地找了一批上海阿姨和大叔，都是社保满分选手，通过结婚形式快速拿到摇号机会。

黄牛笑着和总爷说：

“我刚刚操作一单，一个20岁男生客户，与一位58岁老阿姨”。

我问黄牛大概费用，黄牛说：

“得赶紧才来得及，需要至少80万，都是本地人知根知底，绝对可靠。”

第二种是代持黄牛。有钱的黄牛自己下手，带着千万资金和临时夫妻，购置一套房产。

虽然五年限售，但是黄牛表示，云锦东方可以快速办产证，然后通过离婚和再婚方式，以一方出轨资产给另一方为理由，完成资产的转移。

真没想到，黄牛把积分制和结婚玩透彻了，总爷叹为观止。

相比之下，第三种资金黄牛则显得非常“普通”，不过是过桥和抵押贷的“常见手段”。

云锦东方认筹处，总爷实拍

黄牛随后告诉总爷，这次来不及也没事。

马上就有翠湖六期、香港置地启元、滨江凯旋门等多个豪宅入市，都是秒赚千万的历史级机遇。

“我手里还有七八个满分结婚候选人，可以随时结婚和认筹”。

总爷只能客气地和黄牛加上微信，又去和周边几位大哥攀谈，发现基本上都是各种不同类型的黄牛，以及一些围观的中介。

总爷通过连续多天的蹲点和卧底，基本上摸清了黄牛们的套路。

在这场楼市盛宴中，至少出现了四种角色：

掮客/居间方：撮合业务，收取50-100万好处费；

房票方：社保满分的上海老阿姨和大叔，收取50-100万好处费；

资金方：接受过桥和抵押，收取高于市场利率的资金成本

炒房人：血赚千万、同时承担最大风险的“投机者”

代持协议、财产证明、抵押协议、公证处公证等等，黄牛们有五花八门的“风控”手段。

黄牛已经形成标准化流程，各个角色都有明确职责和收费标准，突出的就是一个专业。

在现场认筹的最后一个上午，总爷看到仍有黄牛带着客户试图冲进去认筹 ，而且不断引发冲突。

云锦东方认筹处，总爷实拍

黄牛喊出一句让大家哑口无言的话：

“我刚刚结婚，我合理合法，你凭什么不让我认筹！”

这就是魔幻的魔都楼市。

02

开发商已经尽力了，但无奈豪宅太香

有粉丝问总爷，为啥这些黄牛和投资客，冒着这么大风险去搞这些复杂交易？

答案很简单，这次云锦东方，真的太香了。

作为上海滩顶级豪宅，云锦东方富人云集，二手房行情稳定，更多是作为富豪们自住和传家宝选择。

总爷查看了项目最近的二手房成交情况，高层已经有20多万的成交单价。

云锦东方二手房成交记录

这次云锦东方备案价为整盘164907元/平，洋房均价13.2万/平，别墅均价17.82万/平。

即使不考虑这次洋房产品的溢价，相比目前高层行情，几乎可以说：

云锦东方三期，买到就是躺赚2000万，如果买到大户型或别墅，赚5000万也不是梦。

肉眼可见超高倒挂的神盘，让黄牛和投机者们趋之若鹜。

为了拒绝黄牛，云锦东方的开发商东航已经很拼了。

首先是资金门槛，你得有充足资金。

500万认筹金 + 首套900万/二套2900万，规定要冻资20多天，资金成本就要好几万。

有趣的是，项目认购对银行网点还有要求，必须是徐汇的银行网点。

云锦东方认筹要求

其次是认筹门槛，你得提供银行盖章流水。

云锦东方认筹要求

项目要求购房者提供过去12个月的银行流水，把只有社保、没有真实流水的投机者拒之门外。

最后，你还得预约才能去现场。

云锦东方认筹要求

不过总爷现场也观察到，即使没有预约，只要坚持通过各种投诉，还是有机会进去的。

至于云锦东方的认购电话，总爷也尝试了多次都没拨通过，这也在意料之中。

不过即使是困难重重，也没有抵挡众多的黄牛现象。

在躺赚2000万面前，这些困难算个屁啊！

03

豪宅打新，只是少数富人的游戏

豪宅打新，是少数富人的游戏。

一线城市豪宅，几乎是公认最好的抗周期保值资产。

在不确定性比较大的当下，富人们将资金从股市、公司抽出，投入到可以继承的豪宅资产，绝对是非常明智的选择。

难怪有券商大佬感慨，上海豪宅打新，甚至已经影响了A股走势。

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豪宅的严格限价、巨大的新房二手房价差，使得富人成为本轮楼市调控最大的受益者。

买一套豪宅，就能赚几千万！豪宅打新，彻底沦为一个专业化的黑色产业。

这条产业链上，居间方、房票方、资金方、炒房人各司其职，分工明确，坐享了城市发展的最大红利。

总爷曾反复强调，目前楼市最大的问题是：

贵的房子太便宜，便宜的房子太贵。

徐汇滨江的洋房才13万，富人们赚得盆满钵满；五大新城联动价突破6万，普通人去高位站岗。

最终的结果就是富人们更加富有，普通人则陷入楼市苦海。

豪宅和刚需，其实本身就是两类产品，对豪宅的严格限价，目前看效果不佳，反而导致黄牛猖獗。

一二手价差形成的巨大套利空间，养肥了投机者，普通人几辈子也挣不到别人一套房的利润。

公平，永远是“房住不炒”的主旋律。

这次闹得沸沸扬扬的“黄牛事件”，据说引起了有关部门的关注，甚至可能要倒查近期结婚的客户，政策补丁也可能很快会来。

在楼市隐秘的角落里，贪婪的投机者和呼风唤雨黄牛们，不知还能狂欢多久？

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